فسخ معامله ملک با روش جدید؛ مهلت‌های ۱۵ روزه و شرایط بازپس‌گیری ملک
فسخ معامله ملک در برخی قراردادهای رسمی، با مقررات تازه‌ای روبه‌رو شده است. بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی آن، در شرایط مشخص می‌توان فسخ قرارداد را به‌صورت سیستمی ثبت کرد؛ بدون اینکه ابتدا رسیدگی قضایی انجام شود. با این حال، این امکان برای تمام قولنامه‌ها و معاملات ملکی وجود ندارد و رعایت مهلت‌ها، شروط قرارداد و تشریفات قانونی ضروری است.
در این گزارش از پرشین‌وی، با بررسی توضیحات حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، به زبان ساده توضیح می‌دهیم که مهلت ۱۵ روزه فسخ معامله چیست، چه قراردادهایی مشمول فسخ سیستمی می‌شوند و فروشنده در چه شرایطی می‌تواند استرداد ملک را درخواست کند.
قانون جدید فسخ معامله ملک چه تغییری ایجاد کرده است؟
فسخ قرارداد به معنای برهم زدن یک معامله بر اساس حق قانونی یا قراردادی است. مطابق مقررات قانون مدنی، در مواردی که حق فسخ وجود دارد، دارنده این حق می‌تواند با رعایت شرایط قانونی آن را اعمال کند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد تازه‌ای را درباره ثبت معاملات و آثار فسخ آن‌ها پیش‌بینی کرده است. اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳ این قانون نیز برای بعضی قراردادهای یکسان، سازوکار ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی اولیه را مشخص می‌کند.
حمیدرضا آقابابائیان تأکید می‌کند که مقررات جدید، حق فسخ را برای هر خریدار یا فروشنده‌ای ایجاد نمی‌کنند؛ بلکه نحوه ثبت و پیگیری حقی را که بر اساس قانون یا قرارداد وجود دارد، در موارد مشخص تنظیم می‌کنند.
مهلت ۱۵ روزه فسخ معامله ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین نکات قانون جدید، وجود دو مهلت جداگانه ۱۵ روزه در موارد مشمول تبصره ۱ ماده ۱ است.
بر اساس این تبصره، زمانی که ثبت فسخ یک معامله رسمی به رأی دادگاه یا داوری نیاز داشته باشد، برای قابل استماع بودن دعوای تنفیذ فسخ، رعایت دو مرحله اهمیت دارد:
- دارنده حق فسخ باید ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال کند.
- سپس باید ظرف ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه، دعوای تنفیذ فسخ را مطرح کند.
بنابراین، این مهلت‌ها به معنای آن نیست که هر قرارداد ملکی را بتوان تا ۱۵ روز پس از امضا فسخ کرد. ابتدا باید حق فسخ وجود داشته باشد و سپس، در صورت شمول مقررات یادشده، مراحل قانونی در زمان مقرر طی شود.
همچنین بعضی حق‌های فسخ در قانون مدنی تابع فوریت هستند. مهلت‌های این قانون را نباید بدون بررسی، جایگزین مقررات مربوط به فوریت اعمال خیارات دانست.
اگر مهلت ارسال اظهارنامه بگذرد چه می‌شود؟
در مواردی که دعوای تنفیذ فسخ مشمول تبصره ۱ ماده ۱ باشد، رعایت نشدن مهلت مقرر می‌تواند مانع استماع دعوا شود. با این حال، تعیین اثر دقیق تأخیر به نوع قرارداد، زمان وقوع معامله، حق فسخ مورد استناد و مقررات حاکم بر آن بستگی دارد.
به همین دلیل، کسی که قصد فسخ معامله ملکی را دارد، نباید برای بررسی مدارک و ارسال اظهارنامه تا روزهای پایانی مهلت صبر کند.
فسخ سیستمی یا فسخ هوشمند ملک چیست؟
یکی از موضوعات مهم آیین‌نامه، امکان ثبت فسخ در بعضی «قراردادهای یکسان» است. قرارداد یکسان، قالب مشخصی از قرارداد است که بر اساس ضوابط قانونی در سامانه مربوط ثبت می‌شود.
ماده ۲۳ آیین‌نامه ماده ۳، با اصلاحات بعدی، شرایطی را پیش‌بینی کرده که در صورت تحقق هم‌زمان آن‌ها، ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی اولیه امکان‌پذیر می‌شود.
این سازوکار بیشتر به مواردی مربوط است که حق فسخ در قرارداد یکسان، به پرداخت نشدن مبلغی مانند تمام یا بخشی از قیمت معامله یا ودیعه اجاره وابسته شده باشد.
پنج شرط مهم برای ثبت فسخ سیستمی
برای استفاده از این امکان، وجود شرایط زیر اهمیت دارد:
- در قرارداد یکسان، حق فسخ به دلیل پرداخت نشدن وجه مورد توافق پیش‌بینی شده باشد.
- روش پرداخت وجه مطابق سازوکار تعیین‌شده در آیین‌نامه و توافق ثبت‌شده طرفین باشد.
- سامانه پرداخت نشدن وجه در سررسید مقرر را تأیید کند.
- طرفین مهلت جدیدی برای پرداخت در سامانه ثبت نکرده باشند.
- وجوهی که طبق قرارداد باید پیش از اعمال فسخ مسترد شوند، مطابق مقررات به حساب امانی مربوط بازگردانده شده باشند.
با تحقق شرایط قانونی، موضوع از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده می‌شود. پس از ابلاغ قانونی، دارنده حق فسخ می‌تواند مطابق سازوکار مقرر، فسخ را ثبت کند.
این موضوع به معنای آن نیست که فروشنده می‌تواند تنها با اعلام شخصی یا زدن یک دکمه، هر معامله‌ای را برهم بزند. وجود حق فسخ، احراز سیستمی شرایط و رعایت مراحل قانونی ضروری است.
از سوی دیگر، برای قراردادهای اجاره نیز باید به مبلغ ودیعه، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین توجه کرد. در مطلب شرایط دریافت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۵ اطلاعات مربوط به یکی از موضوعات مالی مهم مستأجران آمده است.
آیا برای فسخ سیستمی ملک باید به دادگاه مراجعه کرد؟
در موارد واجد شرایط ماده ۲۳، مقررات امکان ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی اولیه را پیش‌بینی کرده‌اند. اما این موضوع به معنای حذف کامل نقش دادگاه نیست.
اگر درباره اعتبار فسخ، رعایت شروط قرارداد یا حقوق طرف مقابل اختلاف ایجاد شود، امکان طرح موضوع در مرجع صالح مطابق قانون وجود دارد.
همچنین استفاده عملی از این مسیر به فراهم بودن امکانات و فرایندهای قانونی سامانه مربوط وابسته است.
دستورالعمل جدید درباره احراز هویت چه می‌گوید؟
در دستورالعمل مربوط به تنظیم قراردادهای یکسان از طریق سکوهای موضوع آیین‌نامه که در ۶ دی ۱۴۰۴ تصویب شد، برای اعمال فسخ از طریق این سکوها مراحل تکمیلی پیش‌بینی شده است.
این مراحل شامل بررسی شرایط پرداخت، محاسبه وجوهی که باید به حساب امانی بازگردد، صدور کد تأیید و احراز هویت دارنده حق فسخ است.
بنابراین، اصطلاح «فسخ با یک کلیک» فقط توصیفی ساده‌شده از یک فرایند الکترونیکی است و نباید آن را به معنای حذف کنترل‌های قانونی و احراز هویت دانست.
مهلت درخواست استرداد ملک پس از فسخ چند روز است؟
ماده ۲۴ آیین‌نامه، مسیر درخواست استرداد ملک را در قراردادهای یکسان واجد شرایط توضیح می‌دهد.
مطابق این ماده، اگر فسخ از مسیر ماده ۲۳ انجام شده باشد، انتقال‌دهنده می‌تواند حداکثر ظرف ۱۵ روز پس از ثبت فسخ، درخواست استرداد ملک را در سامانه ثبت کند.
پس از ثبت درخواست، ابلاغیه مربوط برای متصرف ارسال می‌شود. در صورت طی شدن مراحل قانونی، پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، صدور سیستمی دستور استرداد پیش‌بینی شده است.
این دستور در حکم سند لازم‌الاجراست؛ اما اجرای آن همچنان تابع شرایط و امکان اعتراض مقرر در قانون خواهد بود.
اگر متصرف با استرداد ملک مخالف باشد چه حقی دارد؟
بر اساس ماده ۲۴، متصرف می‌تواند در مهلت ۱۰ روزه از مرجع قضایی صالح درخواست توقف عملیات اجرایی کند.
اگر دستور توقف صادر شود، متصرف باید ظرف یک ماه دعوای اعلام بطلان فسخ را مطرح کند. در این مسیر، ارائه مدارک و رعایت زمان‌های مقرر اهمیت دارد.
چنانچه دستور توقف در مهلت قانونی به اداره ثبت نرسد، گواهی طرح دعوا در مهلت مقرر ارائه نشود یا دعوا رد شود، دستور استرداد مطابق ضوابط، از طریق اجرای ثبت قابلیت اجرا پیدا می‌کند.
اجرای ماده ۲۴ همچنین مشروط به درج مفاد آن در قرارداد یکسان است. در نتیجه، نباید این سازوکار را به تمام اختلافات مربوط به تخلیه یا تحویل ملک تعمیم داد.
اگر خریدار ملک را به شخص دیگری فروخته باشد چه می‌شود؟
گاهی خریدار پس از انجام معامله نخست، ملک را به شخص دیگری منتقل می‌کند. در چنین شرایطی، فسخ قرارداد اول همیشه به معنی بازگشت خودکار ملک به فروشنده اولیه نیست.
تبصره ۱ ماده ۱ قانون برای انتقال رسمی ملک به شخص ثالث، وضعیت‌های متفاوتی را پیش‌بینی کرده است.
اگر شرایط مقرر در این تبصره وجود داشته باشد و معامله بعدی منحل نشده باشد، فسخ معامله نخست لزوماً باعث از بین رفتن معامله دوم نخواهد شد.
در این وضعیت، دارنده حق فسخ ممکن است مطابق قانون حق مطالبه قیمت روز ملک را داشته باشد، نه الزاماً بازپس‌گیری همان ملک.
به همین دلیل، پیش از امضای قرارداد باید درباره امکان انتقال ملک به شخص ثالث، محدودیت‌های قراردادی و مهلت اعمال حق فسخ تصمیم‌گیری شود.
برای کسانی که در مرحله انتخاب یا خرید ملک هستند، مطالعه مطلب نکات مهم خرید خانه در تهران نیز می‌تواند مفید باشد.
تفاوت پیش‌نویس قرارداد با قرارداد ثبت‌شده چیست؟
یکی از اشتباهات مهم در معاملات ملکی، یکسان دانستن پیش‌نویس قرارداد با قرارداد نهایی است.
بر اساس اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳، پیش‌نویسی که در فرایند مربوط توسط مشاور املاک درج می‌شود، پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر، آثار حقوقی قرارداد نهایی را ندارد.
از این رو، طرفین معامله باید به وضعیت ثبت قرارداد و مراحل مراجعه به دفتر اسناد رسمی توجه کنند.
همچنین نباید سامانه ثبت الکترونیک اسناد را با دیگر سامانه‌های حوزه مسکن اشتباه گرفت. برای مثال، موضوع ثبت اطلاعات ملک در سامانه املاک با تشریفات ثبت رسمی معامله و ثبت فسخ قرارداد یکسان نیست.
قبل از امضای قرارداد ملکی چه مواردی را بررسی کنیم؟
با توجه به مقررات جدید، توافق بر سر قیمت و زمان تحویل به‌تنهایی کافی نیست. بهتر است خریدار و فروشنده پیش از امضا، مفاد قرارداد و پیامدهای احتمالی آن را با دقت بخوانند.
- نوع قرارداد و وضعیت ثبت رسمی آن مشخص باشد.
- مبلغ معامله و تاریخ پرداخت اقساط دقیق نوشته شود.
- شرایط ایجاد و اعمال حق فسخ روشن باشد.
- روش پرداخت وجه با سازوکار قانونی قرارداد هماهنگ باشد.
- تکلیف مبالغی که پس از فسخ باید مسترد شوند مشخص شود.
- درباره امکان یا محدودیت انتقال ملک به شخص ثالث تعیین تکلیف شود.
- شرایط تحویل ملک و استرداد آن در صورت فسخ روشن باشد.
- هیچ‌یک از طرفین پیش‌نویس را بدون بررسی، قرارداد قطعی تلقی نکند.
اگر معامله مربوط به اجاره است، علاوه بر شرط فسخ باید به مقررات مربوط به اجاره‌بها نیز توجه کرد. در مطلب سقف افزایش اجاره‌بها و وام ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ اطلاعات مرتبط با این بخش از بازار مسکن ارائه شده است.
سؤالات متداول درباره فسخ معامله ملک
آیا هر معامله ملکی را می‌توان ظرف ۱۵ روز فسخ کرد؟
خیر. مهلت‌های ۱۵ روزه قانون به معنای ایجاد حق فسخ برای تمام قراردادها نیست. ابتدا باید حق فسخ وجود داشته باشد. سپس، در صورت شمول تبصره ۱ ماده ۱، اظهارنامه و دعوای تنفیذ فسخ باید در مهلت‌های مقرر پیگیری شوند.
آیا فسخ معامله ملک بدون دادگاه امکان‌پذیر است؟
در برخی قراردادهای یکسان و با تحقق تمام شرایط ماده ۲۳، ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی اولیه پیش‌بینی شده است. این امکان عمومی نیست و به نوع قرارداد و احراز شرایط بستگی دارد.
اگر خریدار پول ملک را در موعد مقرر ندهد، فروشنده می‌تواند فوراً قرارداد را فسخ کند؟
صرف پرداخت نشدن وجه، در همه معاملات به معنای امکان فسخ فوری نیست. باید حق فسخ ناشی از عدم پرداخت در قرارداد یا قانون وجود داشته باشد و مراحل لازم رعایت شود.
پس از فسخ، ملک چه زمانی به فروشنده بازگردانده می‌شود؟
زمان بازگشت ملک به شرایط قرارداد، وضعیت تصرف، ثبت درخواست استرداد و احتمال اعتراض متصرف بستگی دارد. ماده ۲۴ مراحل و مهلت‌هایی را تعیین کرده است، اما بازپس‌گیری فوری ملک را در همه پرونده‌ها تضمین نمی‌کند.
آیا پس از فروش ملک به شخص ثالث، می‌توان همان ملک را پس گرفت؟
همیشه نه. قانون برای انتقال رسمی ملک به شخص ثالث شرایط ویژه‌ای در نظر گرفته است. در بعضی وضعیت‌ها، دارنده حق فسخ باید به جای عین ملک، قیمت روز آن را مطالبه کند.
جمع‌بندی؛ مهم‌ترین نکته قانون جدید فسخ ملک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه آن، روش‌های تازه‌ای برای ثبت فسخ و پیگیری استرداد ملک در شرایط مشخص پیش‌بینی کرده‌اند. با این حال، وجود سامانه الکترونیکی به معنی حذف شروط قراردادی، مهلت‌های قانونی یا حق اعتراض طرف مقابل نیست.
خریداران و فروشندگان باید بدانند که پیش از اقدام به فسخ، نوع قرارداد، حق فسخ، تاریخ‌های پرداخت، وضعیت ثبت رسمی و شرایط استرداد ملک باید مشخص باشد.
همچنین شرایط بازار و تغییر قیمت ملک ممکن است اهمیت تصمیم‌های قراردادی را بیشتر کند. برای آشنایی با وضعیت خریدوفروش مسکن، می‌توانید مطلب بررسی آینده بازار مسکن در پاییز ۱۴۰۵ را مطالعه کنید.
در نهایت، هر پرونده ملکی باید بر اساس قرارداد، مدارک و زمان وقوع معامله بررسی شود. برای تصمیم درباره فسخ یک قرارداد مشخص، مراجعه به وکیل یا مشاور حقوقی آشنا با مقررات ثبت رسمی ضروری است.
منابع
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به‌ویژه تبصره ۱ ماده ۱
- آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مواد ۲۳ و ۲۴ و اصلاحات بعدی
- اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳، مصوب آبان ۱۴۰۴
- دستورالعمل نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده ۲۶ آیین‌نامه، مصوب ۶ دی ۱۴۰۴
- توضیحات حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری
